מחשבון משכנתא חכם

אפריל 15, 2020 8:59 am 9,695 תגובות admin

מחשבון משכנתא החכם של סודות נדלן מחשב את ההחזר החודשי של משכנתא אותה תקבלו מהבנק, ובנוסף גם כמה תוכלו לחסוך במידה ותבצעו תמהיל חכם למשכנתא שלכם. מחשבון המשכנתא של נדלן"ן נטו הוא בעצם סימולטור משכנתא המבוסס על שיטת לוח הסילוקין שפיצר, על פיו מחשבים רוב הבנקים ומוסדות האשראי את ההחזרים החודשיים שלנו עד לפירעון ההלוואה. איך תוכלו לדעת איזו ריבית משכנתא להזין במחשבון? עקרונית גובה ריבית המשכנתא שלכם תלויה בגורמים רבים, כגון מסלול המשכנתא, גובה ריבית הפריים ועוד. אולם בכדי שתוכלו לקבל אינדיקציה ראשונית על ההחזרים החודשיים הצפויים ועל גובה החיסכון האפשרי מהמשכנתא שלכם, מקובל לקחת את ריבית הפריים הנהוגה במשק ולהפחית ממנה 0.8% בממוצע. לדוגמא, אם ריבית הפריים היא 2%, הזינו במחשבון את ריבית המשכנתא 1.2%.

חישוב החיסכון האפשרי למשכנתא

חישוב החיסכון האפשרי למשכנתא מתבצע לפי קריטריונים של תכנון פיננסי חכם עבור הנתונים שהזנתם. חיסכון זה יכול להתבצע עבור המשכנתא אותה אתם מתכוונים לקחת או עבור המשכנתא שברשותכם כיום, על מנת שתהיה לכם בסופו של התהליך משכנתא אופטימלית במינימום החזרים חודשיים.

לדוגמא, אם שווי הנכס אותו אתם מתכוונים לרכוש הוא 1,400,000 ₪ וההון העצמי שלכם הוא 500,000 ₪, אתם זקוקים למשכנתא בגובה 900,000 ₪, נכון? אז נניח שאתם רוצים לפרוש את המשכנתא לאורך 25 שנה ואפילו הלכתם לכמה בנקים והצלחתם להשיג ריבית 2%. במצב כזה ההחזר החודשי יהיה 3,815 ₪ לחודש. אבל האם זה ההחזר החודשי הנמוך ביותר אותו תוכלו להחזיר? ממש לא! על ידי תכנון פיננסי חכם, תוכלו להגיע למצב של משכנתא אופטימלית ולחסוך עד 84,686 ₪, כפי שמציג מחשבון משכנתא שלנו.

איך זה עובד

חלק גדול מהמשכנתאות הנלקחות היום, נבנות על ידי פקיד המשכנתאות בבנק אליו אתם הולכים ומבקשים משכנתא. זוהי כמובן טעות גדולה שרבים נופלים בה, כיוון שפקיד המשכנתאות בבנק מייצג את האינטרסים של הבנק בלבד ולא שלכם! המשמעות היא שפקיד הבנק תמיד יחפש את הדרך לגרום לכם לשלם יותר כסף לבנק, גם אם זה תחת מעטה של אדיבות ושירות מסור כביכול מצדו. צריך להבין, כי לא ריבית המשכנתא לבדה תקבע את גובה ההחזרים החודשיים שלכם לבנק, אלא גם, ואולי בעיקר, תמהיל המשכנתא ממנה היא בנויה. תמהיל משכנתא נכון יוצר משכנתא אופטימלית המתאימה לכם, וכפי שמראה מחשבון משכנתא שלנו, מפחית את ההחזרים החודשיים למינימום.

מה זה תמהיל משכנתא ואיך סימולטור משכנתא יכול לעזור לכם

משכנתא צריכה להבנות ממספר מסלולים המתחשבים בנתונים רבים, החל מגובה הריבית ועד למצבו הכלכלי של לוקח המשכנתא, וזהו בעצם תמהיל משכנתא. כיוון שמשכנתא הינה הלוואה ארוכת טווח הפרושה לאורך שנים רבות, היא צריכה להבנות באופן אופטימלי כך שתמזער את הסיכונים למינימום ותאפשר לבעליה לעמוד בהחזרים החודשיים, לצד חיי רווחה אשר נטל המשכנתא לא מכביד עליהם יתר על המידה. בהלוואה בהיקף מאות אלפי שקלים חובה עלינו לבצע תכנון פיננסי חכם ולחסוך את המקסימום האפשרי. כל שקל שאנו חוסכים בהחזר החודשי מתורגם באופן מיידי לחיסכון של עשרות ואף מאות אלפי שקלים לאורך שנות החזר המשכנתא.
תכנון תמהיל משכנתא בצורה נכונה ייצור משכנתא אופטימלית אשר חוסכת כסף רב בארבעה מישורים:

הקטנת ההחזר החודשי לבנק.
קיצור תקופת המשכנתא.
ביטול או מזעור קנסות יציאה עתידיים בעת פירעון מוקדם של המשכנתא.
הקטנת החוב לבנק בהיקף של עד מאות אלפי שקלים, כפי שמציג מחשבון משכנתא בעמוד זה.

מהם המסלולים האפשריים בבניית תמהיל משכנתא?

כעת אנו מבינים שכאשר אנו לוקחים משכנתא עלינו לבנות אותה עם תמהיל נכון כך שבסופו של דבר נקבל משכנתא אופטימלית ממש כפי שניתן לחשב באמצעות מחשבון משכנתא המופיע לעיל. אולם מהם המסלולים השונים? נפרט את העיקריים שביניהם כאן בקצרה:

מסלול פריים
מסלול פריים הוא החלק במשכנתא המבוסס על ריבית הפריים. ריבית זו היא הריבית הנקבעת על ידי בנק ישראל המונהגת במשק, ובתוספת תעריף בגובה 1.5% שמטילים הבנקים. מסלול זה לא צמוד למדד ולכן הוא יחסוך לנו כסף רב אם תהיינה עליות במדד במשך השנים. כמו כן ניתן לפרוע את ההלוואה במסלול זה במלואה ללא תשלום קנסות, בכל שלב. לעומת זאת, במסלול זה ישנו מרכיב סיכון מסוים בשל העובדה שהוא תלוי בריבית המשק, ולכן כיום ניתן לקחת מסלול פריים במשכנתא שלנו רק עד 33% מסך כל המשכנתא.
מסלול בריבית קבועה צמודת מדד
במסלול זה הריבית היא קבועה לכל אורך חיי המשכנתא, אולם צמודה למדד. זהו מסלול בעל אופי יציב יחסית לשאר המסלולים, אולם כיוון שייתכנו בו קנסות יציאה בעת פירעון מוקדם, הוא נחשב לפחות מקובל בקרב לוקחי המשכנתאות.
מסלול צמוד מדד בריבית משתנה כל 5 שנים
ההלוואה במסלול זה נתונה לשינויי ריבית המשק כל 5 שנים, כלומר הריבית על פיה מחושבים החזרי המשכנתא החודשיים שלכם מתעדכנת מחדש כל 5 שנים. גם תחנת היציאה לפירעון ללא קנס במסלול זה קיימת כל 5 שנים ולכן היא מתאימה לכם במידה ואתם צופים יכולת פירעון במועדים אלה, או אם תרצו לבצע שינויים בהלוואה.
מסלול בריבית קבועה לא צמודת מדד
הריבית במסלול זה היא הגבוהה ביותר מבין כל המסלולים האפשריים בתמהיל המשכנתא, אולם כאן תוכלו יחסית “לישון בשקט”, כיוון שמסלול זה אינו תלוי לתנודות בריבית המשק לכל אורך חיי המשכנתא, וגם אינו צמוד למדד.
מסלול מט”ח
מסלול זה מתאים בעיקר לאלה שהכנסותיהם במט”ח, לכן אם אתם לא נמנים עם אלה, הסיכון במסלול זה גבוה מדי ומיותר לחלוטין.

איך בונים תמהיל משכנתא אופטימלית

המפתח לקבלת משכנתא אופטימלית הוא בבניית תמהיל חכם של המסלולים השונים ושילובם בצורה נכונה ובמשקל הנכון במשכנתא. תמהיל משכנתא אופטימלית בנוי מתכנון חכם של הפרמטרים הבאים:

סכום ההלוואה של כל מסלול.
באיזה מסלול ריבית נלקחת ההלוואה.
מספר שנות החזר ההלוואה.
גובה הריבית של כל מסלול.

כל פרמטר בכל מסלול צרך לתת מענה לדרישות שלנו ולתמרן בין החזר חודשי נמוך ככל הניתן וריבית נמוכה. כל זאת תוך כדי התחשבות ביכולת ההחזר החודשית שלנו, כך שיעד החיסכון כפי שמציג מחשבון משכנתא יושג במלואו.

האינטרס שלנו מול האינטרס של הבנקים

כשאנו באים לקחת משכנתא מהבנק, חשוב להיות כל העת עם אצבע על הדופק ובכל שלב לבחון את האינטרס שלנו מול האינטרס של הבנקים מהם אנו מקבלים הצעות משכנתא. חשוב לציין כי לבנקים יש אינטרס ראשון במעלה לשכנע אותנו כי גובה הריבית בו אנו לוקחים את המשכנתא שלנו הינו הנתון החשוב ביותר, אולם זוהי מלכודת קלאסית של הבנק למכור לנו משכנתא כביכול אטרקטיבית עם ריבית נמוכה, כאשר למעשה זוהי משכנתא יקרה מאין כמוה. מדוע? כפי שציינו, לא הריבית לבדה היא הקובעת את גובה ההחזרים החודשיים שלנו, אלא התמהיל! לצורך ההמחשה, גם אם ניקח משכנתא עם ריבית 0% ללא תמהיל נכון, לאחר מספר שנות החזר יתרת החוב לבנק רק הולכת וגדלה והסכום הסופי אותו נשלם לבנק יהיה גבוה משמעותית ממשכנתא עם ריבית גבוהה יותר אך עם תמהיל חכם.
נתון נוסף אליו צריך לשים לב, כי לעתים קרובות בנקים משכנעים אותנו לקחת משכנתא לתקופה ארוכה מהממוצע בנימוק כי כך נחזיר פחות כסף לבנק כל חודש.

אולם שימו לב, כי הבנק בצורה זו גורם לכם לשלם לו יותר כסף בסוף התקופה. רוצים דוגמא? בבקשה:
נדבר על משכנתא בגובה 500,000 ₪. במשכנתא כזו, אם נקבל את עצת הבנק וניקח את המשכנתא לתקופה של 30 שנה ובריבית של 2.8%, סך ההחזר בסוף התקופה יהיה 739,610 ₪. לעומת זאת, אם נפחית את שנות החזר המשכנתא ל- 16 שנה ובאותה ריבית, נחזיר בסוף התקופה רק 620,908 ₪, כלומר כתוצאה מקיצור תקופת ההחזר בדוגמא זו נוכל לחסוך 118,702 ₪. אגב, במידה ונקצר את תקופת המשכנתא, גם הריבית בהכרח תהיה נמוכה יותר מ- 2.8% ולכן נחסוך יותר כסף ונשלם פחות כסף לבנק בסוף התקופה. כמובן שצריך בדוגמא זו להתחשב ביכולת ההחזר של לוקח ההלוואה, כיוון שבתקופה קצרה יותר ההחזר החודשי יהיה גבוה יותר.
כך בעצם מתחילים לתכנן משכנתא אופטימלית, כאשר לעיל הוצג רק מסלול אחד מתוך מגוון המסלולים האפשריים בבניית משכנתא. ברור שאם ניקח משכנתא בגובה 500,000 ₪, אנו נחלק אותה למספר מסלולים אשר יובילו אותנו לחיסכון מקסימלי כפי שמציג מחשבון משכנתא של סודות נדלן.

זה הזמן לקבל החלטה על המשכנתא שלך

אם קראת את המאמר הזה, סימן שאתה מוטרד מהמשכנתא שאתה עומד לקחת או מזו שכבר ברשותך. רובנו טרודים בחיי היום יום שלנו במגוון רב של משימות: עבודה, משפחה, ילדים, סידורים וכדומה, ולא ממש מומחים בנושא משכנתא. אף על פי כן אנו חייבים להבין כי חיסכון בתשלומי המשכנתא השוטפים שלנו משפיע ישירות על איכות החיים, כיוון שהמשמעות של משכנתא אופטימלית הינה החזר חודשי נמוך יותר, ויותר כסף פנוי בחשבון הבנק שלנו. אנו ממליצים כי תשקלו להיעזר ביועץ מקצועי, המנוסה בבניית משכנתא אופטימלית עבור לקוחות רבים ומכיר את כל המסלולים כמו את כף ידו. נסו לטלפן למספר יועצים ולקבל חוות דעת על המשכנתא אותה אתם מתכוונים לקחת. רוב שיחות הייעוץ הראשונות ניתנות בחינם, כך שוודאי אין לכם מה להפסיד. כמו כן, תוכלו לקבל הצעת מחיר ממספר יועצי משכנתא ולקחת את היועץ המתאים לכם ביותר מבחינת מחיר ושירות.
אתר סודות נדלן מקושר עם מספר יועצי משכנתא מהמובילים בישראל. אם תרצו, תוכלו להזין כאן את פרטיכם, ויועצי משכנתא יחזרו אליכם בשיחת ייעוץ חינם וללא כל התחייבות מצדכם.
בהצלחה!