גם דירה להשכרה וגם דירת מגורים

כך תהיה לכם גם דירת מגורים וגם דירה להשכרה

רכשתם דירה, אתם גרים בה מספר שנים וכעת אתם מעוניינים לשדרג את מקום מגוריכם, הן מבחינת מיקום והן מבחינת גודל הדירה. לצורך כך אתם חושבים למכור את דירתכם ולרכוש אחרת במקומה. תחשבו שוב. במקום למכור את דירתכם בכדי לרכוש דירה אחרת, אנו ממליצים כי תשקלו לשמור עליה בתור דירה להשכרה, ולרכוש דירה נוספת. כך תהיה לכם גם דירה להשכרה וגם דירת מגורים. 

העידן החדש

המנהג עתיק היומין המקובל בעולם הנדלן הוא שאם אתם רוצים לרכוש דירה חדשה, עליכם למכור את הישנה, להוסיף את ההפרש ולרכוש בית חדש. בשנים האחרונות חל שינוי מהותי בהתנהגות מחירי השכירות אל מול מחירי הדירות, כאשר מחירי השכירות עלו בשיעור גדול הרבה יותר משיעור הגידול במחירי הדירה. אם ניקח בחשבון גם את הריבית הנמוכה השוררת במשק ואת ההתמדה בעליית מחירי השכירות, נראה כי כדאיות הנוסחה החדשה עלתה באופן דרסטי: רכישת דירה חדשה, ושמירה על הדירה הנוכחית והשכרתה.
כיום בעלי דירות יכולים להשכיר את נכסיהם בסכום הגבוה יותר מסך כל הוצאותיהם על הנכס, כולל החזרים על הלוואות ואחזקת הבית. כשהשוכר משלם סכום המכסה את ההוצאות הללו, סכום הערך המוסף שהנכס צובר גדל בהתמדה, ונוסף על כך מחיר הנכס העולה כל העת מבלי שתעשו דבר. כשבעלי דירות משלמים הלוואה ל-30 שנה בריבית נמוכה וכשבמקביל שמחירי הבתים ממשיכים להאמיר, שיטה זו הינה הגיונית מבחינה כלכלית, ורווחית ביותר.

דוגמא טיפוסית

ניקח לדוגמא בעל דירת 3 חדרים עם שווי נוכחי של 1,400,000 ₪. לאחר מספר שנים של החזרי משכנתא, נותר כיום בעל הדירה עם משכנתא בגובה 300,000 ₪. פירעון משכנתא כזו הינה כ- 1,500 ₪ בחודש ל- 25 שנה ובריבית 3.5%. כעת בעל הדירה מעוניין לרכוש דירה חדשה ולהחזיק בדירה הקיימת למטרת השכרה. נניח שההון העצמי שצבר בעל הדירה במהלך השנים הינו כ- 350,000 ₪ מחסכונות, קופות גמל שהשתחררו, קרנות שונות וכדומה. כיום ניתן לרכוש דירה להשקעה עם מינימום 50% הון עצמי, אולם בנוסף להון העצמי ניתן לשעבד 50% מהדירה בהפחתת המשכנתא, כלומר אם הדירה שווה כיום 1,400,000 ₪, ניתן לשעבד 400,000 ₪ נוספים על חשבון הדירה. סכום זה חושב באמצעות הפחתת 50% מ- 1,400,000 ₪ מחיר הערכת שמאי על הדירה, פחות 300,000 ₪ יתרת המשכנתא. לכן יש לבעל הדירה 750,000 ₪ פנויים לצורך רכישת דירה נוספת, המורכבים מ- 350,000 ₪ מזומן פלוס 400,000 ₪ על חשבון שיעבוד הדירה הנוכחית שבבעלותו. כאמור, כיום ניתן לרכוש דירה נוספת עם מינימום 50% מערך הדירה, לכן בעל הדירה יכול לרכוש דירה נוספת בשווי 1,500,000 ₪. ישנן שפע של דירות במחיר כזה בישראל ואפילו כדירות חדשות מקבלן.
השכירות אותה בעל הדירה יכול לקבל עבור דירת ה- 3 חדרים הינה כ- 3,500 ₪ לכל הפחות, כלומר מכסה את המשכנתא עבורה ועוד נשאר עודף בסך 2,000 ₪ (!!). סך ההחזרים החודשיים שיחזיר בעל הדירה עבור דירתו החדשה הינם 3,750 ₪ ע”ח ההלוואה בסך 750,000 ₪, בריבית 3.5% ל- 25 שנה. אם נקזז את ה- 2,000 ₪ יתרה משכירות דירת ה- 3 חדרים, נראה כי נותר לבעל הדירה לשלם רק 1,750 ₪ בחודש משכנתא עבור שתי דירות!!

תחשבו קדימה

תעשו את החשבון לעצמכם, בדקו שוב ושוב את המספרים ושיקלו את רכישת הדירה להשקעה הבאה שלכם. רוב אלה שפועלים בדרך זו רוכשים לעצמם נכסים נוספים באמצעות מינוף בשיטה המוצגת לעיל. נדגיש כי אלה אינם אנשים המשכירים נכסים למחייתם, אלא פשוט מודעים למצב השוק ומנצלים אותו לטובתם. בצורה כזו כל אחד, אבל ממש כל אחד יכול לרכוש נכסים ולהבטיח את עתידו הכלכלי. עשו חשבון קרוב ככל האפשר להוצאותיכם והכנסותיכם השוטפות, בדקו את יתרות המזומנים והחסכונות השונים שלכם וצאו לדרך, פשוט קפצו למים. התייעצו, בחרו עורך דין אמין ובמידת הצורך היעזרו בחברת ניהול לצורך ניהול הנכס המושכר שלכם.